公告正文

按原文分段

一、项目基本情况

项目编号：JH26-210100-07479 项目名称：东北育才学校物业管理服务采购——社会化外包服务 包组编号：001 预算金额（元）：1071834.00 最高限价（元）：1071834.00 采购需求： 查看 本项目共计 1 个包组，包组编号为 001 。包组内不允许缺项。 履约期限： 合同签订后5个月（服务期满后甲方可根据合同执行情况和满意度调查结果等情况，经甲乙双方协商同意后每次可续签1年，最多续签两次）。 履约地点： 沈阳市行政区域内采购人指定地点。 付款方式： 付款条件 付款比例 付款时点为完成1个月服务，按合同出具完成额发票且累计付款额不超过合同价款 按同时段实际完成额支付 满足付款条件后应即时付款，最长不得超过10个工作日。 服务清单 包组编号：001 包组名称：东北育才学校物业管理服务采购——社会化外包服务 1. 项目基本情况 1.1 项目情况 项目名称 项目地址 东北育才学校社会化外包服务 沈阳市浑南区高功路2号沈阳市沈北新区辉山经济开发区沈北路200号沈阳市和平区南一马路100号 1.2 采购人提供供应商使用的场地、设施、设备、材料等 采购人可提供守卫室、宿舍办公室及休息室。 2.项目服务范围 （1）项目管理（建筑物） 名称 明细 服务内容及标准 沈阳市浑南区高功路2号 门卫室、寝室楼、国际部楼 面积 建筑面积（㎡） 88422㎡ 见“3.3宿舍管理服务”、“3.4特殊时段管理服务” 需保洁面积（㎡） 2310㎡ 见“3.2保洁服务” 出入口（个） 8 见“3.5秩序维护服务” 名称 明细 服务内容及标准 沈阳市沈北新区辉山经济开发区沈北路200号 寝室楼 面积 建筑面积（㎡） 91016.49㎡ 见“3.3宿舍管理服务”、“3.4特殊时段管理服务” 名称 明细 服务内容及标准 沈阳市和平区南一马路100号 寝室楼 面积 建筑面积（㎡） 29753.45㎡ 见“3.3宿舍管理服务”、“3.4特殊时段管理服务” 3.项目管理服务内容及标准 物业管理服务包括保洁服务、宿舍服务、特殊时段管理服务、秩序维护服务等。 3.1基本服务 序号 服务内容 服务标准 1 目标与责任 （1）结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工，并制定配套实施方案。 2 服务人员要求 （1）每季度至少开展1次岗位技能、职业素质、服务知识、客户文化、绿色节能环保等教育培训，并进行适当形式的考核。 （2）根据采购人要求对服务人员进行审查，审查结果向采购人报备。 （3）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。 （4）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求供应商进行调换。如因供应商原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人员总数的20%。本项目服务人员不得在其他项目兼职。 （5）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。 3 保密和思想政治教育 （1）建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。②对涉密工作岗位的保密要求。 （2）根据采购人要求与涉密工作岗位的服务人员签订保密协议。保密协议应当向采购人报备。 （3）每季度至少开展1次对服务人员进行保密、思想政治教育的培训，提高服务人员保密意识和思想政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查，合格后签订保密协议方可上岗。 （4）发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。 4 档案管理 （1）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。 （2）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想政治教育培训记录。②秩序维护服务：监控记录、突发事件演习与处置记录等。③保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表等。④其他：客户信息、财务明细、合同协议、信报信息登记、大件物品进出登记等。 （3）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或向其他单位、个人提供。 （4）履约结束后，相关资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。 5 服务改进 （1）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。 （2）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。 （3）需整改问题及时整改完成。 6 重大活动后勤保障 （1）制订流程。配合采购人制订重大活动后勤保障工作流程，需对任务进行详细了解，并根据工作安排制定详细的后勤保障计划。 （2）实施保障。按计划在关键区域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行，对活动区域进行全面安全检查，发现并排除安全隐患，对车辆进行有序引导和管理，确保交通安全畅通，以礼貌、专业的态度对待来宾，展现良好形象。 （3）收尾工作。对现场进行检查，做好清理工作。 7 应急保障预案 （1）重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。 （2）应急预案的建立。根据办公楼隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、高空作业救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等。 （3）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。 （4）应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时通知采购人购置齐全，确保能够随时正常使用。 8 服务方案及工作制度 （1）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施设备相关管理制度等。 （2）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训方案、人员稳定性方案、保密方案等。 3.2保洁服务 序号 服务内容 服务标准 1 保洁服务 负责采购人建筑内公共区域、特定房间的卫生保洁，负责双休日及寒假期间的园区主干道除雪（不按加班计算），负责采购人园区环境及校门前全年365天的卫生保洁工作（不按加班计算）。 （1）地面（台阶）光洁、无灰尘、无污迹、无杂物。 （2）墙面光洁、无灰尘、无污迹。 （3）天花板光洁、无污迹、无虫网。 （4）各屋外标牌应及时清洁。 （5）台、柜、阳台、窗口光洁无灰尘、无印迹； （6）扶梯、扶栏、扶杆、扶梯玻璃等要光亮、无尘、无印迹。 （7）门窗、门窗玻璃、室内消防门等无污迹。 （8）室内花盆无污迹、无杂物。花卉叶片光洁、无枯枝枯叶。 （9）卫生间全部洁具、墙面、地面无水垢、无污渍、无异味 （10）公共区域垃圾每日两清，无堆积。 （11）公共区域暖气、消防箱、消火栓、报警器无灰尘、无杂物。 （12）公共会议室、会场及学校展示区域随时达到整洁有序的使用标准。 （13）建筑物外楼梯无尘土、无杂物。 （14）每名保洁员的保洁用具摆放要整齐，位置固定且美观隐蔽 3.3宿舍服务 序号 服务内容 服务标准 1 宿舍日常秩序管理和生活服务 宿舍内的公共秩序维护；宿舍内日常秩序管理和生活服务；协助学校管理部门做好楼内公共区域校园文化建设、寝室调整、数据统计等涉及需要在寝室区域内完成的学生工作。 （1）供应商须在学生公寓每栋楼安排人员24小时值守（采购人提供场地和基础设施），保障学生公寓出入安全有序。要求女生宿舍主管及值守人员为女性。身体健康，无心脏病、高血压病史。服从指挥、认真负责、坚守岗位。遵守职业道德，有较强责任感，语言规范文明，服务热情主动。人员应保持稳定不得随意调换。（2）定时进行宿舍内的安全巡查，排除安全隐患。锁楼门后必须对全楼巡视检查，每个楼层和公共区间必须查到。检查门窗、公共区域水源、电源、供暖等。（3）指导和教育学生做好日常防火、防盗和安全用电、用气。（4）制定完善的应急处理预案，定期进行演练，配合做好学生宿舍安全稳定工作。（5）对雨季、特殊天气等提前组织做好学生公寓区域的针对性准备工作、应急预案（包括排水设施检查、人员疏散预案等），准备必要物资。妥善做好特殊天气期间的应急处理，确保寝室学生安全，及时做好后期恢复工作。（6）做好新生入学准备、学生入住日常入住、退寝、调整、毕业离校等常规管理工作。按照学校相关部门分配的房间和各学院的入住通知，安排学生到指定房间、床位入住；协同相关部门制定学生退换寝管理制度，程序规范。（7）建立学生公寓房屋使用档案和学生住宿档案，未经学生管理部门批准，不私自使用空置房源。（8）按照学校相关部门要求准时开关门、窗、灯、设施设备。（9）督促学生严格遵守学校的作息时间，做好早出、晚归学生登记，及时反馈学生晚归及其他违纪现象。能够辨识本楼95%以上的师生。（10）按要求接待参观、来访人员，按规定办理相关出入登记和验证。（11）建立日常巡查制度，督促学生执行采购人学生公寓管理的各项规章制度，做好异常情况的登记，及时报告和处理不稳定因素，配合采购人处理好发生在公寓内的学生矛盾纠纷。（12）遇突发事件，主管人员须在第一时间到现场处理问题或协调处理问题，并及时报告学校相关部门。（13）紧密配合学校的日常工作需要，积极满足学校的临时性要求。（14）关注学生思想动态和行为，按照学校学生管理部门或相关职能部门的要求，配合做好宿舍内的学生日常思想品德、行为规范及法律法规的教育工作。 3.4特殊时段管理服务 序号 服务内容 服务标准 1 开学迎新服务 （1）主动与学校沟通，根据新生入校计划，制定迎新方案及应急预案。（2）按学校要求做好迎新物资准备及现场布置，包括但不限于。（3）学生公寓集中保洁工作。（4）设置接待服务台，提供迎新宣传、服务咨询。（5）开学期间设立新生入住办理点，引导和帮助学生办理入住手续，耐心回复学生咨询；配合做好新生生活用品打包、发放、保管等工作，对提前到达学校的新生行李进行集中存放和管理。（6）建立学生住宿信息台账。 2 毕业离校服务 （1）按学校要求统计毕业生相关信息，按规定办理毕业生退宿手续。（2）对毕业生退宿空房实施查验、清洁，保持其正常使用、干净整洁。 3 假期服务 （1）按采购人要求确定是否需要封楼管理，封楼前应进行安全检查，关闭门窗及相关设施设备，公示封楼时间及紧急进入的联系方式。（2）定期巡查离校学生宿舍及集中留宿的学生宿舍，发现隐患及时处理。（3）对学生宿舍内设施等进行维护，保持其正常使用功能。 3.5秩序维护服务 序号 服务内容 服务标准 1 秩序维护服务 负责浑南校区：信息艺术中心、行政管理中心；中山校区：主楼、科技楼、综合楼，食堂宿舍综合楼夜间秩序维护工作。 （1）严格执行校园安全管理规定，做到人不离岗，岗不离人，准时上班。（2）仪表端庄，礼貌待人，禁止穿拖鞋。严禁酒后上班。（3）明确校园突发事件处理程序，沉着应对、果敢处置突发事件，灵活处理应急情况。 4、管理服务人员需求 4.1沈阳市浑南区高功路2号 服务内容 岗位 同时在岗数 岗位所需总数 备注（岗位所需服务时长或时段、需具备的上岗资格证、人员学历、工作经验等要求） 保洁服务 保洁员 1 1 年龄60周岁以下，身体健康，吃苦耐劳，具有相关保洁工作经验，懂各种材质的保洁保养知识和注意事项及操作标准。 宿舍管理服务 舍务主管 1 1 年龄50周岁以下，专科及以上学历（上岗前核验相关证明材料），熟悉学生住宿管理流程、安全规范及德育要求，善于沟通协调，能妥善处理学生矛盾及突发情况，服从学校安排，可统筹舍务人员日常工作。 舍务楼长 3 3 年龄55周岁以下，熟悉宿舍安全规范、卫生标准及学生管理基础要求，沟通能力良好，能及时处理学生日常问题及简单矛盾，服从主管安排，落实宿舍巡查、纪律维护及设施报修对接。 舍务员 9 9 年龄60周岁以下，身体健康，无不良嗜好，工作认真负责，有耐心，爱护学生及校园财物，熟悉宿舍卫生清洁流程及基础安全常识，服从楼长、主管安排，配合完成宿舍巡查、纪律维护，能妥善对接学生日常需求及设施报修事宜。 秩序维护服务 秩序维护员 7 7 年龄60周岁以下，身体健康，无不良记录，责任心强，能坚守岗位，服从学校值守安排，具备基础安全防范意识和应急处置常识。 4.2沈阳市沈北新区辉山经济开发区沈北路200号 服务内容 岗位 同时在岗数 岗位所需总数 备注（岗位所需服务时长或时段、需具备的上岗资格证、人员学历、工作经验等要求） 宿舍管理服务 舍务主管 2 2 年龄50周岁以下，专科及以上学历（上岗前核验相关证明材料），熟悉学生住宿管理流程、安全规范及德育要求，善于沟通协调，能妥善处理学生矛盾及突发情况，服从学校安排，可统筹舍务人员日常工作。 舍务楼长 5 5 年龄55周岁以下，熟悉宿舍安全规范、卫生标准及学生管理基础要求，沟通能力良好，能及时处理学生日常问题及简单矛盾，服从主管安排，落实宿舍巡查、纪律维护及设施报修对接。 舍务员 24 24 年龄60周岁以下，身体健康，无不良嗜好，工作认真负责，有耐心，爱护学生及校园财物，熟悉宿舍卫生清洁流程及基础安全常识，服从楼长、主管安排，配合完成宿舍巡查、纪律维护，能妥善对接学生日常需求及设施报修事宜。 4.3沈阳市和平区南一马路100号 服务内容 岗位 同时在岗数 岗位所需总数 备注（岗位所需服务时长或时段、需具备的上岗资格证、人员学历、工作经验等要求） 宿舍管理服务 舍务员 2 2 年龄60周岁以下，身体健康，无不良嗜好，工作认真负责，有耐心，爱护学生及校园财物，熟悉宿舍卫生清洁流程及基础安全常识，服从学校安排，配合完成宿舍巡查、纪律维护，能妥善对接学生日常需求及设施报修事宜。 注：供应商应当自行为服务人员办理社会保险及医疗保险，人员伤亡及意外伤害险均应当考虑在报价因素中。

五、其它要求

1.物业公司独立承担本物业的一切管理责任，不得将本物业的管理责任转让给第三方。 2.物业公司中标后必须向采购人提供书面完整的《项目管理标准》、《员工工作标准》、《工作管理制度》、《人员奖惩规定》，并征求采购人意见进行修改调整，不能提供完整材料，采购人可以拒绝物业公司入场。 3.接受政府有关部门的监督、指导。每次物业履约验收时，接受校区各总务负责部门负责人审核。采购人物业服务监管层级为：学部总务干事--校区总务负责人--后勤保障部负责人。 4.物业公司入场时，必须接受采购人各校区总务负责人对进场服务人员的身份确认，入场人员实际或公司实际不符时，采购人有权拒绝中标物业公司进场，同时追究中标物业公司相关法律责任。物业公司对岗位人员必须先行考核，不得无条件沿用原有岗位人员。 5.物业公司需每月最后一个周五以工作汇报会议方式进行工作小结和意见征询，并随时接受采购人的监督和指导。 6.建立物业的管理服务档案，其中包括秩序维护档案、项目巡视检查档案，档案内容要符合采购人要求，并随时接受采购人检查。 7.对采购人的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如存在物业管理工作实际需要，须经采购人批准并审定费用预算后方可实施，采购人提供物业办公室，办公设备耗材等由物业自备。 8.采购人支付的物业费中，含有人员工资、社会保险、管理费、税金、利润等项费用。采购人不再向物业公司支付与此相关的任何费用。 9.物业公司每月需向采购人提供本校物业在岗人员登记表，物业公司可在采购人同意的情况下调整人员，但不可减少人员。物业公司中标后，必须严格执行投标文件中的服务人数。 10.物业公司的所有人员严格遵守采购人的保密制度，物业公司不得招聘曾有不良行为的员工。 11.物业公司有义务完成校内临时性的其它工作。 12.物业公司必须严格按照《劳动合同法》依法用工，严格按照市财政局、市人社局服务企业用工管理规定，严格执行市教育局对物业服务履约的各项要求，中标服务期内不得以任何理由调高物业服务费用或降低服务标准。 13.物业公司服从并配合学校假期、法定节假日安排，不得索要额外费用。 14.物业公司需根据学校卫生防疫需求，制定详细消杀作业标准及方法，并具体实施。 注：本章所有内容均为实质性要求，不得负偏离，否则按无效投标处理。 合同履行期限：合同签订后5个月（服务期满后甲方可根据合同执行情况和满意度调查结果等情况，经甲乙双方协商同意后每次可续签1年，最多续签两次）。 需落实的政府采购政策内容：落实中小微企业（含监狱企业）、残疾人就业、节能产品、环境标志产品、创新产品和服务、对本国产品的支持等政府采购政策 本项目（是/否）接受联合体投标：否

二、供应商的资格要求

1.满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定。 2.落实政府采购政策需满足的资格要求：本项目专门面向中小企业采购，供应商应为中小微企业、监狱企业、残疾人福利性单位。 3.本项目的特定资格要求：无

三、政府采购供应商入库须知

参加辽宁省政府采购活动的供应商未进入辽宁省政府采购供应商库的，请详阅辽宁政府采购网 “首页—政策法规”中公布的“政府采购供应商入库”的相关规定，及时办理入库登记手续。填写单位名称、统一社会信用代码和联系人等简要信息，由系统自动开通账号后，即可参与政府采购活动。具体规定详见《关于进一步优化辽宁省政府采购供应商入库程序的通知》（辽财采函〔2020〕198号）。

四、获取招标文件

时间：2026年08月20日20时00分至2026年08月28日12时00分（北京时间，法定节假日除外） 地点：辽宁政府采购网获取 方式：线上 售价：免费

五、提交投标文件截止时间、开标时间和地点

2026年09月10日 09时00分（北京时间） 地点：在辽宁政府采购网提交。

六、公告期限

自本公告发布之日起5个工作日。

七、质疑与投诉

供应商认为自己的权益受到损害的，可以在知道或者应知其权益受到损害之日起七个工作日内，向采购代理机构或采购人提出质疑。 1、接收质疑函方式：线上或书面纸质质疑函 2、质疑函内容、格式：应符合《政府采购质疑和投诉办法》相关规定和财政部制定的《政府采购质疑函范本》格式，详见辽宁政府采购网。 质疑供应商对采购人、采购代理机构的答复不满意，或者采购人、采购代理机构未在规定时间内作出答复的，可以在答复期满后15个工作日内向本级财政部门提起投诉。

八、其他补充事宜

无

九、对本次招标提出询问，请按以下方式联系

1.采购人信息 名 称： 东北育才学校 地 址： 南一马路100号 联系方式： 024-67